IL MATTONE ? PESA SEMPRE DI PIU' tratto da "Corriere della Sera" Sei mesi ancora di corsa per il mercato immobiliare. Con performance del mattone viste, dunque, al rialzo da Nomisma. Il centro studi bolognese segnala che tra dicembre 2002 e maggio 2003 i prezzi delle case sono aumentati mediamente del 5,2%, quasi come nel 2002 (5,4%). Ma a Roma, Bologna, Napoli e Milano, in alcune zone periferiche le quotazioni sono salite anche del 10%. Così, sommando questo progresso a quello messo a segno tra giugno e novembre 2002 la variazione annua dei prezzi arriva al 9,8%, la percentuale più alta degli ultimi dieci anni. Anche in questo caso, però, in alcune zone centrali di Roma le abitazioni da ristrutturare sono salite più del doppio: il 27%. A Milano, invece, gli aumenti maggiori si sono fermati attorno al 14-15% e riguardano le quotazioni di immobili da ristrutturare completamente e localizzati soprattutto nel centro. Quanto ai prezzi, un metro quadrato nuovo o ristrutturato nel centro di Milano oscilla tra 5.416 e 7.806 euro, mentre in periferia si trova qualche cosa anche a 1.200 ma mal tenuto. A Venezia il massimo è poco sotto (7.580 euro), ma con meno di 1.600 euro al metro quadrato non si compera nulla. A Roma, invece, si sfiorano i 5.800 euro in centro, per scendere fino a 1.450 in periferia. Se però siete alla ricerca di un appartamento nel quadrilatero della moda, sul Canal Grande o a Trinità dei Monti dovete mettere in conto di spendere anche 10.000 al metro quadrato. Questo ulteriore incremento rende la spesa per la casa un po’ meno sostenibile dalle famiglie. Il forte aumento dei prezzi degli immobili, il 30% reale negli ultimi 5 anni, ha fatto crescere il peso del mattone sul Pil pro capite dal 7 all’8,9% (si veda il grafico). Così, nei confronti del 1992 (ultimo anno record), la possibilità delle famiglie italiane (soprattutto nelle città di provincia e nei piccoli centri) di comprare casa coi propri guadagni è andata riducendosi. Il rapporto tra Pil pro capite e mattone risulta meno pesante a Milano, Roma e in altre aree metropolitane. Secondo Nomisma, in alcune grandi città i prezzi reali del mattone, depurati dall’inflazione, sono ancora sotto ai massimi del 1992. A Milano, fatto 100 il ’92 ora siamo a 93,8, mentre a Roma l’indice è fermo a quota 83,4, Genova a 77,2 e Palermo a 73,5. Significa che, chi dieci anni fa ha comperato un appartamento da 200 mila euro, ora si ritrova con un valore di 187.600 euro sotto la Madonnina, di 166,800 euro all’ombra del Cupolone, di 154.400 euro nella città della Lanterna e di 147.000 euro nel capoluogo siciliano. Si può dire, quindi, che rispetto al ’92 una famiglia milanese, romana, genovese o palermitana oggi fa meno fatica a comprare un metro quadrato di casa. La media italiana mostra però il completo recupero dei prezzi: quello stesso appartamento tenendo conto dell’andamento delle quotazioni in tutte le città ora vale 241.000 euro, il 20,5% in più. Ancora meglio è andata a chi ha investito nel ’92 a Venezia: oggi potrebbe vendere a 278.400 euro, con un guadagno del 39,2%. In Laguna, quindi, è difficilissimo acquistare casa. A chi sta cercando l’abitazione e si trova di fronte a richieste sempre più alte viene poi spontanea una riflessione: l’aumento del reddito è calcolato con euro al valore ufficiale (gli stipendi sono stati cambiati a 1936,27 lire), mentre chi fa la spesa tutti i giorni ha l’impressione che il cambio utilizzato sia stato ben diverso, più vicino a un euro per mille lire. E anche i prezzi delle case, alle volte, hanno subito «arrotondamenti» azzardati. Quindi c’è qualche dubbio sulla maggiore disponibilità economica a Milano, Roma, Genova o Palermo. La controprova è che una famiglia per acquistare la casa ora è costretta a indebitarsi maggiormente: l’importo medio del mutuo si avvicina sempre più ai 100 mila euro, quasi il doppio rispetto ai 50-60 milioni di lire di qualche anno fa. E’ altrettanto vero che la crescita dei canoni di locazione e la continua riduzione dei tassi d’interesse (nelle grandi città l’affitto minimo è di 700 euro al mese, paragonabile alla rata di un mutuo di 100.000 euro da restituire in 15 anni) sta spingendo all’acquisto anche famiglie e giovani coppie che non hanno molti risparmi alle spalle e, quindi, per fare il grande passo sono costrette a chiedere più soldi in prestito allungando la durata del debito. Per contro, il fatto che in molte città i prezzi reali sono ancora sotto i valori massimi toccati nel 1992 allontana i timori legati allo scoppio della bolla speculativa e lascia nuovi spazi di crescita al mattone. «Direi che non si può parlare di bolla perché l’aumento dei prezzi è in linea con l’incremento dei canoni di locazione e, soprattutto, la crescita è stata graduale», dice Luca Dondi, ricercatore di Nomisma. Le previsioni, però, sono improntate alla prudenza. Sono in numero sempre maggiore gli operatori che si aspettano una frenata dei prezzi, tanto che i prossimi sei mesi sono attesi con aumenti attorno al solo tasso d’inflazione. Ma non ci sono segnali preoccupanti: i tassi rimangono sui valori minimi e l’offerta di qualità comincia a scarseggiare. Quindi le quotazioni di immobili belli e con un buon taglio non dovrebbero soffrire. Nemmeno, se l’economia dovesse riprendere a tirare e in Borsa tornasse stabilmente il Toro. Potrebbero soffrire, invece, gli immobili brutti o in zone degradate.